L’immobilier est en pleine transformation sous l’effet des nouvelles exigences environnementales et des attentes croissantes des investisseurs. Si la performance énergétique des bâtiments (Scope 1 et 2) est aujourd’hui bien encadrée, le Scope 3 – qui représente jusqu’à 90 % de l’empreinte carbone d’un gestionnaire d’actifs – reste encore largement sous-estimé. Pourtant, il inclut des éléments clés tels que les matériaux de construction, les travaux de rénovation et la fin de vie des bâtiments, et deviendra un critère essentiel dans les décisions d’investissement et de gestion patrimoniale.
Comment intégrer le Scope 3 dans une stratégie ESG immobilière et transformer cette contrainte en levier de valorisation ?
1. Pourquoi le Scope 3 est-il le grand oublié de la transition immobilière ?
Une approche encore trop centrée sur le carbone opérationnel
Historiquement, la gestion de l’empreinte carbone dans l’immobilier s’est concentrée sur les consommations énergétiques des bâtiments : chauffage, climatisation, électricité, etc. C’est ce que l’on appelle le carbone opérationnel (Scopes 1 et 2).
Mais avec l’essor des rénovations énergétiques et des nouvelles normes de construction, les émissions directes des bâtiments tendent à diminuer. En revanche, les émissions indirectes, notamment celles liées aux matériaux et aux travaux (Scope 3), restent massives et sous-évaluées.
Un poids carbone largement sous-estimé
Le Scope 3 comprend :
- Le carbone embarqué des matériaux (béton, acier, verre, etc.).
- Les émissions liées aux travaux de construction et de rénovation.
- L’impact carbone des déchets et de la fin de vie des bâtiments.
Or, ces postes peuvent représenter jusqu’à 90 % de l’empreinte carbone totale d’un bâtiment. Ne pas les intégrer dans une stratégie ESG, c’est prendre le risque de sous-estimer fortement l’impact environnemental réel d’un portefeuille immobilier.
Un risque croissant de dévalorisation des actifs
Les nouvelles réglementations et la pression des investisseurs poussent désormais à une prise en compte du Scope 3. Un gestionnaire d’actifs qui ne l’intègre pas dans sa stratégie s’expose à plusieurs risques :
- Un accès restreint aux financements verts, qui exigent des engagements ESG complets.
- Une baisse de la valeur des actifs (”stranded assets”), qui pourraient être exclus des portefeuilles d’investisseurs engagés dans la transition bas-carbone.
- Une mise en conformité plus coûteuse, si les réglementations futures imposent des seuils stricts sur le carbone embarqué.
Face à ces enjeux, comment intégrer concrètement le Scope 3 dans une stratégie ESG performante ?
2. Cartographier et mesurer l’empreinte carbone de ses actifs immobiliers
L’importance d’une analyse précise du Scope 3
Pour intégrer efficacement le Scope 3 dans une stratégie ESG, la première étape est de quantifier précisément l’empreinte carbone de chaque actif.
Cela passe par :
- Une analyse du cycle de vie (LCA) pour évaluer le carbone embarqué des matériaux et les émissions futures liées aux travaux.
- Une cartographie du portefeuille immobilier pour identifier les actifs les plus exposés au risque carbone.
- Une intégration des scénarios réglementaires et financiers, afin d’anticiper les obligations à venir et d’optimiser les décisions d’investissement.
Les outils de modélisation pour structurer une trajectoire carbone claire
Les gestionnaires d’actifs peuvent s’appuyer sur des solutions de modélisation du Scope 3 pour :
- Simuler plusieurs scénarios de rénovation ou de restructuration et comparer leur impact environnemental.
- Évaluer les leviers d’optimisation (choix des matériaux, réemploi, réduction des déchets).
- Aligner leurs actifs avec les standards ESG pour sécuriser leur valorisation et leur attractivité.
Ces analyses permettent d’anticiper les coûts de mise en conformité et de structurer une trajectoire carbone maîtrisée à l’échelle d’un portefeuille.
3. Optimiser la gestion des matériaux et des rénovations pour réduire le Scope 3
Prioriser le réemploi et les matériaux bas-carbone
Une des principales solutions pour limiter l’impact carbone des actifs immobiliers est de réduire la demande de nouveaux matériaux.
- Intégrer le réemploi dès la phase de conception des projets pour limiter l’achat de matériaux neufs.
- Identifier les matériaux et équipements réutilisables lors des rénovations et démolitions.
- Favoriser les matériaux bas-carbone (béton bas-carbone, bois, isolants biosourcés, etc.).
Ces choix permettent de réduire drastiquement l’empreinte carbone d’un actif tout en maîtrisant les coûts des travaux.
Mieux planifier les travaux et limiter les émissions évitables
Les rénovations énergétiques sont essentielles, mais elles doivent être planifiées de manière à minimiser leur impact carbone. Une rénovation mal anticipée peut générer des émissions plus élevées que le gain qu’elle apporte sur le long terme.
La modélisation du Scope 3 permet d’optimiser :
- Le phasage des interventions pour éviter des travaux inutiles ou redondants.
- Les choix techniques et matériaux, afin de maximiser le bénéfice carbone.
- Le suivi avant/après des rénovations pour mesurer les gains obtenus et ajuster la stratégie si nécessaire.
4. Intégrer le Scope 3 pour sécuriser les financements et la valorisation des actifs
Un critère de plus en plus déterminant pour les investisseurs
L’accès aux financements verts et aux labels ESG est de plus en plus conditionné à une prise en compte complète de l’empreinte carbone des actifs.
- Les banques et fonds d’investissement privilégient les actifs dont la trajectoire carbone est maîtrisée.
- Les labels environnementaux (BBCA, HQE, taxonomie européenne) exigent une évaluation précise du carbone embarqué.
- Une gestion rigoureuse du Scope 3 permet d’améliorer la notation ESG des actifs et de renforcer leur attractivité sur le marché.
Un levier de valorisation pour les actifs immobiliers
Les gestionnaires qui intègrent le Scope 3 dans leur stratégie bénéficient de plusieurs avantages :
- Un accès facilité aux financements durables, qui nécessitent des engagements clairs en matière de réduction des émissions.
- Une meilleure résilience réglementaire, en anticipant les normes futures et en évitant des surcoûts de mise en conformité.
- Une valorisation renforcée des actifs, en démontrant leur compatibilité avec les objectifs de neutralité carbone.
Conclusion : intégrer le Scope 3, une nécessité pour un immobilier durable
Le Scope 3 est aujourd’hui le maillon manquant de nombreuses stratégies ESG immobilières. Avec des émissions pouvant représenter jusqu’à 90 % du total, il devient impératif d’intégrer cette dimension dans la gestion des actifs.
Les gestionnaires immobiliers qui adoptent dès maintenant une approche proactive bénéficieront de plusieurs avantages stratégiques :
- Une meilleure maîtrise des coûts de mise en conformité et des rénovations.
- Une meilleure attractivité des actifs sur le marché de l’investissement durable.
- Une anticipation réglementaire et financière qui limite les risques de dévalorisation.
L’immobilier bas-carbone ne se limite plus à l’efficacité énergétique. C’est l’ensemble du cycle de vie des bâtiments qu’il faut désormais intégrer dans une trajectoire ESG cohérente et performante.
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